年收入超300萬,東莞“二手房東”的發家史

密密麻麻招租廣告牌背后的房子,“擁有者”百分之八十不是本地人。

01東莞租房市場,來莞人的第一落腳點

作為制造業起步城市,東莞外來人口占比超70%,龐大的外來人口,除了帶來城市GDP的上升,同樣帶來了強大的住房需求


民房首當其沖


白天在南城東城一幢幢輝煌的寫字樓里辦公、會客,下了班就將回到租住的公寓或者城中村的小房間,這種對比差,異城就業的人都深有體會。房租低、占據核心位置,城中村成為很多人的選擇。

“每逢周六日,城中村徘徊張望的那些年輕人,很大可能都是在找房子。”一位受訪人講述。

“二手房東”職業是個香餑餑


正如文章一開頭提到的,密密麻麻的招租廣告牌背后的房子,“擁有者”百分之八十不是本地人,而是我們平時所稱的“二手房東”。

二手房東分很多種:有做正規小區和公寓的、有做農民房的、也有做舊廠房改造以及辦公室出租的。今天我們主要講一講民房這一塊

民房出租集中在大大小小的城中村內,在東莞二手房東圈子里多數是湖南、江西那邊來的“老表”們,他們與本地人簽訂協議,以整棟承包的形式將房源拿下,之后再對房屋進行重新規劃、隔間、裝修、最后招租。

原房東收取二手房東固定租金,二手房東自由定價,以中間商的身份賺差價、賺水電、賺點不足期的押金。

02年收入超300萬,東莞“二手房東”的發家史

與各大平臺、中介發布的小區招租信息不同,巷子口那質樸卻顯眼的廣告牌就是二手房東招租的法寶。出租信息+電話,簡單明了,有要求一點的還會在自己門前搞一個燈箱,放兩張房間照片,齊活~

看似“糙活”的背后,是上百萬的交易

房報君今天采訪了一家子二手房東,三十多歲的小曾(夫婦二人)加上雙方父母,三個“隊伍”長期深耕東莞出租房市場。無其他副業,僅靠收租,家庭總年收入超300萬,經過十幾年努力,小曾一家已經是穿著拖鞋褲衩、修水管扛木梯的千萬身家家族了!

小曾的父母是最早來東莞做“二手房東”的一批人。上世紀90年代初,“世界工廠”轟隆隆運轉、百業俱興、人口繁多,在流水線干活的曾爸看見了“代租放租”這樣的機會,于是搞起了這個行當!據曾爸講述,“那時候的房子是真的好租,好租到什么程度呢,這一家說了退房,還沒搬走,我就已經提價租出去了。那時候大家盼的不是有人來租房,而是租客趕緊退房”。

那是一個人多房少的年代,那是一個“坐地起價”的年代。

包租版圖再擴張:從深圳到東莞再到揭陽

父親干的風生水起,僅初中文化水平的小曾“子承父業”也干起了這一行。不同的是他從深圳起步,那時候的深圳還不是社會主義先行示范區,那時候的深圳房價還沒有那么驚天。小曾從深圳起步,靠著曾爸的前期資金支援,直接整棟包租賺到了第一桶沉甸甸的金!

隨著對行業的認識和了解,小曾和老曾一起壯大東莞、深圳,今年更是將“業務”拓展到了揭陽。問到為何選擇揭陽時,小曾只是回了房報君一句:“二手房東這個圈子,信息互通,有個朋友介紹了那邊的房源,覺得不錯、能做,我們就在那邊搞了一棟先試試。”

只是,坐地起價的時代已經過去,東莞進行了產業升級,機器人取代了普工,國家大力發展的“家門口就業”取代了“背井離鄉”,曾經的“東南西北中,賺錢到廣東”,如今人口也大幅度減少。

二手房東這個行業,需要更多的智慧去經營。

兩代人共端一個“鐵飯碗”

小曾的岳父母是典型的農村人,年輕的時候在家務農為生,勤勞刻苦。當小曾的二手房東事業步入軌道、也需要人手時,岳父母成了首選。于是,簪花嶺新村的房源現在由岳父母代為打理。

簪花嶺新村緊挨會展酒店,周邊有聯佳大廈、鴻發大廈、頂好大廈、廣發金融大廈等寫字樓齊聚,2公里內是國貿中心、萬科城市廣場,鴻福路地鐵站和旗峰公園地鐵站步行15分鐘就能到達。

整個新村超80%以上都是出租房,到處可以看到大大小小“有房出租”的招牌。但是由于地理位置的優越性,房子并不愁出租。

一直往里走,走到最里面,就是小曾岳父母包租的房源。這要是放在其他地方,這么入內估計不好出租,但幸好是在真正的南城CBD。小曾岳母透露:“這么靠里是會有一點影響,但來租房子的人還是很多,總有人找到這里面來。今年以來,房子騰空的頻率高了,我自己也會去村口溜達。看到那些望來望去的年輕人,我就知道他們是要租房子,就上前問他們,把他們帶進來。總體來說,換進換出的多了,但總的來說位置好空置的時間還是很少的。”

完了老太太還不忘感慨一句:“多虧我的女兒,讓我一個不怎么識字的老太太一個月不用干啥也能賺萬把塊錢。”小曾的岳父白天就去寫字樓當保安,兩位老人帶著一個7歲的小孩,在這個城市安定了下來。

03利潤解析:不要小瞧了那些“包租婆”

稍顯破舊的房子背后,是很大的一個利潤空間

一般十幾個房間的小棟民房,扣除給到原房東的租金,可收取的房客租金3000元左右;二三十個房間能達到4000-6000元;四十間以上則可實現收入上萬(小曾口述信息,僅供參考);

水電費、網費同樣是一筆不小的來源,出租房的水電費是二手房東自己定的,沒有硬性規定,一般高于市場價超50%;

另外就是押金,沒有租滿一定時間押金不予退還。“現在的年輕人,換房子的頻率都快趕上換對象了,不足期的不少嘞!”阿姨開玩笑說。這筆數額不小的押金也就收入房東囊中。

當然這一切都建立在出租率上,幾位當事人都提到一個點:近年來,出租房入住率有明顯的下降傾向。每年臨近年關,會有一小波退房潮,但這幾年這潮來的一年比一年早,時長也一年比一年長。“想想,從年尾到開春,厲害的得有三個月放空期,那都得我們自己墊吶!”

那個“坐地起價”的時代已經過了,現在的出租房拼的更多的是地段、配置和服務。城中村也無一例外。

房屋出租是一項前期投入大、資金回本慢的大工程

小曾告訴房報君,以一棟30間的小棟民房來看,前期的建造、裝修、家具、人工以及給到一手房東的租金,總費用超過40萬(都可以拿下一套小剛需的首付了),行情好也要三年才能回本。

而房子裝修好之后的市場情況如何,沒人知道,房子租不出去面臨的就是虧錢。

別看小曾一家身家千萬,但其實資本都在一棟棟房子里,手上的現金其實沒有多少,肩上的風險倒是不少。

城市更新:“二手房東”們成了最后一批無權的“抵抗者”

時間成本是一方面,更讓“二手房東們”頭疼的是未來城市的發展規劃。

舊改、城市更新消息頻出,大家在歡呼城市發展更美好的同時,留給二手房東們更多的是迷茫。前有南城水澗頭村的拆遷,一手房東可以得到安置補償,而還沒有回本的二手房東們,怎么辦?

遲早面臨拆遷的城中村,是繼續搏一搏,還是轉移陣地,換一座城市?

難道洗手不干再轉行?

連他們自己也暫無答案。 

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